Содержание

Тысячи людей, особенно в мегаполисах, стремятся переехать из города в частный сектор. И тут возникает вопрос: как обменять квартиру на частный дом? Есть несколько вариантов сделки и десятки подводных камней, что многих и останавливает.

Сегодня расскажем, стоит ли менять квартиру на дом и как это сделать грамотно. 

Как оформить сделку 

1. Договор мены 

Вариант возможный, встречается редко. Связано это с тем, что оценить дом и оформить земельный участок сложно. С квартирой проблем не возникает, а вот с ЗУ могут появиться вопросы с гектарами альпийских лужаек или садов.

Другая проблема – ЗУ не всегда находится в собственности у владельца дома. Это касается домов, которые строили еще до 1991 года. Тогда участок шел на правах бессрочного пользования и собственника у ЗУ не было, а после его не приватизировали.

Плюсов у договора мены всего два:

• Нет проблем, если сделка расторгнута. Если вторая сторона отказывается выполнять обязательство, а договор аннулируется, вы просто возвращаетесь в свою квартиру. При расторжении договора купли-продажи придется искать жилье.
• Меньше расходы. Не придется отдавать проценты за перевод на счет продавца. Учитывая, что он составляет от 1%, экономия получается неплохой.

Минусов у сделки больше:

• Юридические сложности. По сути, договор мены включает пара договоров купли-продажи, а регистратору придется проверять сразу 3 номера по кадастру. И любая неточность – это повод для приостановления сделки.
• Человеческий фактор. Чтобы прийти на просмотр, придется пролистать сотни страниц на сайтах с недвижимостью, выбрать дом, который устраивает по площади, инфраструктуре и расположению. А после этого убедить собственника, что он должен переехать в вашу квартиру.
• Продолжительность. Сделка по итогу затягивается в 2-3 раза, т.к. придется уговаривать собственников на обмен и решать проблемы сразу с тремя объектами.

Оформлять договор мены стоит только, если у кого-то из продавцов есть задолженность по ипотеке или вы планируете взять дом заграницей.  

2. Договор купли-продажи

Самый распространенный вариант сделки. Участники оформляют два договора купли-продажи: на дом и на квартиру. Среди плюсов:

•       Проще обосновывать расходы на приобретение при оформлении ипотеки;
•       Возможно получить налоговый вычет;
•       Меньше проблем с регистрацией.

Процедура обмена квартиры на дом 

1. Оценка стоимости квартиры 

Оценку можно провести самостоятельно, опираясь на похожие предложения на рынке. Возможно даже прийти на смотр под видом покупателя, чтобы примерно оценить стоимость.

Также можно вызвать оценщика. В Москве услуга стоит до 15 тысяч рублей, что неплохо экономит время.

2. Поиск подходящего дома 

Искать дом лучше с риелтором. Он возьмет около 1% от размера сделки, но сильно разгрузит вас. Кроме этого, обязательно проверяйте выписки из ЕГРН. Выбирайте дома, где:

•       Участок находится в собственности владельца дома;
•       Есть нужные документы для продажи;
•       Дети или инвалиды не прописаны;
•       На недвижимость не наложены обременения.

3. Определение стоимость ЗУ и дома

Проводите вместе со специалистами. Это касается юридического и тех. состояния объекта, местонахождения, коммуникаций, инфраструктуры. Бригада оценщиков в Москве сделает это за 8-20 тысяч рублей.

При самостоятельной оценке вы рискуете упустить мелочи, за которые переплатите. А дом по итогу может вам вообще не подойти.

4. Оформление договора 

Тип договора лучше выбрать вместе с нотариусом: обмен или ДКП. При составлении подробно опишите все габариты и техническое состояние дома и участка, условия сделки, цену, время оплаты, передачу прав и обязательства сторон.

Также обязательно сформируйте акт приема-передачи имущества. В нем должен быть список всего, что переходит сторонам.

5. Госрегистрация 

После оформления договора, оплатите разницу, если она есть, передайте недвижимость и подпишите акт. Теперь необходимо отправить документы в Росреестр, чтобы зафиксировать право собственности.

6. Снижаем риски при обмене

Чтобы не оказаться «у разбитого корыта» и не переплачивать за дом, придерживаемся правил:

• Всегда нанимайте специалистов, чтобы оценить состояние дома. Визуально и без опыта сделать это почти невозможно, но грамотный приемщик быстро найдет проблемы с канализацией или мелкие дефекты фундамента, которые помогут снизить цену.
• Покупайте только те дома, где участок и дом находятся в собственности одного человека. Тщательно проверяйте право собственности в документах краевых и сельских администраций.
• Часто собственники закладывают в стоимость многочисленные аллеи, альпийские горки и другой декор. Займите сильную переговорную позицию, т.к. цена у ландшафта складывается исключительно из эмоциональности собственника. 

Читайте Нас в Дзене, Вконтакте и Телеграмме