Содержание

Понятия и законодательство

Отметим, что нет такого понятия, как перевод с/х территории в ИЖС или ЛПХ, потому что это абсолютно разные категории. С/х – это разновидность земельного участка, а второе – вид разрешенного использования (ВРИ).

ВРИ определяет администрация для каждой территориальной зоны, что прописано в регламенте градостроительства. Но в ст. 37 ГрК РФ указано, что владелец участка может сменить вид разрешенного использования с позволения властей.

Процедура сложная, но имеет смысл. Например, перевод земли сельхозназначения в ИЖС позволяет:

• Повысить кадастровую стоимость земли;
• Подключить инженерные коммуникации, причем это обязаны сделать местные власти;
• Построить дом, гараж, хозблоки и т.п.

Перевод земли в ИЖС

Процедура перевода с/х земли в ИЖС не предусмотрена законодательством. Но вот сменить категорию можно, хоть и сложно.

Для этого нужно расширить границы НП, а это возможно только, если это приносит заметную выгоду. Для этого придется подать ходатайство в той форме, которую утвердила администрация. Инициировать ходатайство должен владелец ЗУ.

Перевод с/х земель в индивидуальное жилищное строительство происходит только по решению уполномоченных органов и при условии, если участок расположен близко к населенному пункту. Форму ходатайства устанавливает администрация, но в ней всегда содержится:

• Кадастровый номер надела;
• Текущая категория ЗУ и будущая;
• Причина для запуска процедуры;
• Информация о заявителях.

Кроме этого, соберите пакет документов:

• Проект землеустройства, где будет объяснена целесообразность процедуры;
• Документы, которые подтверждают право собственности;
• Выписка из ЕГРН;
• Экологическая экспертиза (если требуют органы);
• Согласование с собственниками с/х земли;
• Согласование с исполнительными органами.

Иногда нужны дополнительные документы, если этого требует администрация. Узнать точный список можно в местных органах самоуправления.

По общим правилам, решение принимается через 2-3 месяца с момента заявления. В результате вы получаете акт, который регламентирован ст. 3 ФЗ-172.

Следует учитывать, что положительное решение о переводе ЗУ в индивидуальное жилищное строительство выносят редко. Причин для отказа много. Например, вы выращиваете на участке особо важные с/х культуры или кадастровая стоимость ЗУ в два раза выше, чем КС поселения.

В случае отказа, вы можете обжаловать решение, но вероятность положительного исхода низкая.

Логичный вопрос: что будет, если построить дом без разрешения? В этом случае вы получите административный штраф, размер которого зависит от юр. статуса и КС участка. Если предписание проигнорировать, ЗУ могут изъять и продать на аукционе, даже если он в частной собственности.

Перевод земли в ЛПХ

С ЛПХ ситуация намного проще. Если не планируете строительство капитальных зданий, то разрешение, возможно, и не понадобиться. Если все же собираетесь строить дом, то инструкция следующая.

Решение точно также принимают уполномоченный орган и администрация. Туда вы должны отправить заявление и приложить комплект документов:

• Документы собственника;
• Подтверждение права собственности на участок. Если должным образом ЗУ не оформлен, проведите обмер надела, поставьте на кадастр и оформите право собственности.
• Выписка из ЕГРН;
• Обоснование причины для смены категории.

Процедура экологической экспертизы обычно не требуется, но иногда местные власти ее требуют. На рассмотрение уходит до 30 дней.

Отказ обычно происходит по нескольким причинам:

• Вы не подали необходимые документы;
• Ходатайство необоснованно;
• В документах есть ошибки;
• Участок не соответствует санитарным нормам законодательства РФ;
• На территории есть охраняемые зоны.

Вы можете повторно подать документы после исправления ошибок – местные органы должны предоставить отчет с причиной отказа. Но есть неустранимые причины, как конфликт требований заявителя с градостроительным планом, в случае особенно ценных земель.

Еще больше полезной информации вы найдете в нашем tg-канале.

Читайте Нас в Дзене, Вконтакте и Телеграмме