Содержание

Сдача квартиры в найм без уплаты налогов в РФ запрещена. Контроль со стороны налоговых органов ужесточился и даже получение оплаты от квартиросъемщиков без оформления договора рано или поздно может стать причиной привлечения к ответственности и штрафным санкциям.

Легализация дохода – не только обязанность, но и возможность защитить себя от рисков. Плюс ко всему, правильно выбранный режим налога на сдачу квартиры позволяет снизить налоговую нагрузку.

Налог на доход от сдачи квартиры: в зависимости от статуса арендодателя, сумма дохода может быть разной.

Риски сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов

Даже если договор не зарегистрирован в Росреестре (заключен на срок менее года) или не подписан вообще, неуплата налогов на сдачу квартиры может грозить 20% штрафом от суммы недоимки в случае отсутствия прямого умысла, а при его наличии – санкция повышается до 40%. Кроме того, в случае ущерба, т.е неоплаты крупной суммы обязательных платежей в размере 2,7 млн. рублей за 3 года, виновному грозит уголовная ответственность.

Наивно полагать, что ФНС не узнает о получении дохода. По словам экспертов, арендодателей могут контролировать не только через Росреестр, но и отслеживать через:

• систематические однотипные банковские переводы (если арендная плата поступает на карту)
• платформы для посуточной аренды
• объявления в интернете на досках объявлений, типа Авито и Юла.

Более того, о сдаваемом жилье могут донести соседи или управление многоквартирным домом.

Безопаснее всего выбрать подходящий режим и платить налог.

Доступные варианты для собственников сдаваемого жилья

В 2025 году физические лица и индивидуальные предприниматели могут выбрать один из нескольких способов уплаты налога с аренды. Выбор режима напрямую влияет на сумму налога.

Вариант 1: НДФЛ

Для этого необязательно оформлять специальный статус. Достаточно раз в год до 30 апреля сдавать декларацию, с указанием дохода за предыдущий год. Оплата налога осуществляется до 15 июля в размере 13% – если доход от квартиросъемщиков за год не превысил 2,4 млн. рублей. Если удалось заработать больше, например, при сдаче в посуточную аренду или заработке на нескольких объектах недвижимости, то налог будет – 15%.

Вариант 2: налог на сдачу квартиры самозанятым.

Режим НПД действует во всех регионах страны, его можно оформить даже тем, кто работает по трудовому договору и платит НДФЛ.

Если сумма дохода не превышает 2,4 млн. рублей в год и жилье сдается обычному гражданину, в бюджет необходимо будет платить всего – 4%. Если договор заключен с юридическим лицом (например, компания снимает квартиру для своих сотрудников), в бюджет нужно будет перечислить – 6% от дохода.

Такой вариант подходит для долгосрочной и посуточной аренды.

Вариант 3: ИП на УСН

Налоговая ставка в этом случае составить 6% с дохода. Дополнительно важно учитывать обязательные взносы, которые платят предприниматели.

На эту систему чаще всего переходят владельцы посуточного арендного бизнеса, когда доход превышает лимит, допустимый НПД.

Вариант 4: патентная система, доступная для ИП.

Патент оформляется на срок от 1 до 12 месяцев. Его плюс в том, что платится единожды фиксированная сумма, размер которой зависит от региона и площади жилья. Но оплата вносится авансом, вне зависимости от реального дохода. Поэтому, перед тем, как платить налог на сдачу квартиры в качестве патента,  стоит просчитать потенциальный доход.

Как платить меньше: практических советов для собственников сдаваемых квартир

У собственников сдаваемых квартир несколько вариантов, как платить меньше:

1. Оформление самозанятости. Это самый выгодный режим для большинства наймодателей. Например, при получении 30 тысячи рублей в качестве арендной платы нужно будет уплатить налог на доход от сдачи квартиры в размере всего 1200 рублей и не бояться возможной ответственности.
2. Возврат НДФЛ. Если физическое лицо по каким-то причинам не может перейти на НПД, и сдает раз в год декларацию с доходом от сдачи квартиры, уплачивая от 13% дохода, то может вернуть часть перечисленных в бюджет средств. Закон предусматривает целый список вычетов для плательщиков НДФЛ, например, имущественные, за лечение, за обучение, за детей, инвестиционные, а с недавнего времени и за значок «ГТО».
3. Прописывайте в договоре отдельно арендную плату и возмещение за коммунальные услуги. Оплата услуг ЖКХ не признаются доходом, если выполняются два условия:

• оплата производится по фактическому потреблению (по показаниям счётчиков)
• есть документальное подтверждение (квитанции, платёжки).

В иных случаях, если оплата за к/у приходит на карту наймодателя, ее могут признать доходом.

1. Не пытаться скрыть доход от сдачи квартиры от налоговой. В случае установления факта неуплаты налога с получаемых доходов, придется платить больше.

Сдавать квартиру в аренду можно и нужно легально. Для этого закон предоставляет гражданам инструменты для снижения налоговой нагрузки — главное, выбрать подходящий режим.

Читайте Нас в Дзене, Вконтакте и Телеграмме