Содержание
Осенью текущего года вступили в силу значимые изменения, внесенные в ФЗ № 214 от 2004, регулирующий порядок участия в долевом строительстве. Эти нововведения могут значительно повлиять на всех участников процесса — от застройщиков до дольщиков.
Гарантийный срок
По закону передаваемый от застройщика к дольщику объект должен по качеству соответствовать и положениям договора, и требованиям техрегламентов.
При этом в отношении самого объекта и установленного в нем инженерного и технического оборудования устанавливается гарантийный срок – период, до истечения которого при обнаружении каких-либо дефектов или недостатков покупатель по ДДУ вправе предъявить застройщику требование об их устранении, в том числе через суд.
Ранее гарантийный срок на новостройки составлял 5 лет. Теперь он сократился до 3 лет и стал таким же, как срок гарантии, устанавливаемый в отношении оборудования. В данном случае речь идет о конструктивных элементах объекта, к которым отнят крышу, стены, она и т.д.
В одной стороны данное нововведение вполне логично тем более, что срок для предъявления иска в суд тоже не превышает 3 лет. С другой стороны, у покупателей новостроек может возникнуть беспокойство по поводу тех дефектов, которые могут проявиться в более поздний срок.
Гарантийный срок начинает исчисляться со дня передачи объекта недвижимости новоиспеченному собственнику.
Размер неустойки
Размер неустойки — важный аспект в договорах долевого участия. Как следует из содержания ст. 10 вышеупомянутого ФЗ, если одна из сторон ДДУ не исполняет либо исполняет ненадлежащим образом свои обязательства, другая сторона вправе требовать уплаты санкционных выплат на основе неустойки.
По ранее действовавшим правилам величина последней исчислялась за каждый день просрочки в размере 1%. За основу расчета бралась стоимость ликвидации недостатков.
После вступления в силу законодательных изменений величина неустойки рассчитывается исходя из 1/300 ставки ЦБ РФ в день, на момент расчета.
Важный момент! В перерасчете по новым правилам величина неустойки зависит от цели покупки объекта недвижимости. Так, если объект приобретен для бизнеса, размер неустойки будет меньше (0,06% в день, на текущий момент по ставке ЦБ РФ 18%), чем для объектов, приобретенных для личных нужд (0,12% в день).
В сравнении новая величина неустойки значительно меньше, следовательно, и итоговая сумма компенсации будет меньше. По мнению экспертов, уменьшение неустойки более чем в 8 раз не только вызовет недовольство среди участников долевого строительства, но и спровоцирует рост обращений в суд.
Выделение категорий покупателей
Законодатель обязывает разделять участников ДДУ (покупателей недвижимости) на тех, кто приобретает объект для личных нужд и тех, кто делает это в целях инвестирования. Однако, такое новшество весьма противоречиво.
Дело в том, что при отсутствии в договоре указания на цель покупки недвижимости, по умолчанию объект будет считаться приобретенным для собственного проживания. А так как величина неустойки, исчисляемая для объектов, приобретенных для личных нужд больше, застройщики неизбежно столкнутся с проблемой доказывания в суде факта приобретения недвижимости в инвестиционных целях.
В результате судебные споры могут длиться месяцами и даже дольше, что увеличит издержки обеих сторон и будет выгодно, разве что, юристам, представляющим их интересы. Такое положение дел на руку инвесторам, чего не скажешь об обычных гражданах тем более, что закон не поясняет, как определять цель покупки объекта недвижимости.
Мораторий
До конца текущего года в отношении штрафных санкций, применяемых к застройщикам, действует мораторий. Данная мера призвана поддержать строительный бизнес, которому приходится нелегко в условиях нестабильности экономических процессов.
Продлят ли мораторий в следующем 2025 году неизвестно. Пока же действующий запрет, защищая застройщиков, снижает риск их банкротства и как следствие появление новых обманутых дольщиков. В то же время мораторий негативно отражается на правах дольщиков, которые лишаются возможности получения компенсации за нарушения, допущенные застройщиками.
Подводя итог, можно сказать, что изменения 2024 года направлены большей частью на поддержание застройщиков, снижение их финансовой нагрузки. Участникам ДДУ остается пожелать быть бдительными и максимально ответственно подходить к процедурам приемки приобретенного объекта и подписания документов. В данном случае, как это часто бывает, уступки законодателя по отношении к одной из сторон правоотношений приводит к умалению прав другой.
Комментарии